Quedas de marquises com vítimas fatais, desabamentos de prédios, vazamentos de gás e explosões, acidentes em áreas comuns ou externas ocupam os noticiários com frequência e vêm despertando a atenção para a responsabilidade do síndico pelo condomínio.

Seria a culpa do síndico? O que de mais grave pode acontecer com o síndico quando assume o cargo em um condomínio? Como ele deve se prevenir para evitar situações desastrosas em um empreendimento pelo qual ele responde civil e criminalmente?

A presente matéria se propõe a trazer luz sobre esse delicado tema, onde sobra acusação e falta informação, atormentando a vida de síndicos e causando muito desconforto na vida em condomínio.

Leia o artigo de Inaldo Dantas sobre as responsabilidades do síndico

Dever do síndico: zelar pela manutenção das áreas comuns do condomínio

Uma das atribuições básicas do síndico é zelar pela manutenção das áreas, equipamentos e coisas comuns do condomínio. Isso está no Código Civil, em seu artigo 1348, que impõe ao síndico este e outros deveres e funções, que podem se desdobrar e se detalhar na Convenção do condomínio e também em normas e leis que orbitam o Código Civil.

“O síndico deve ter atenção com relação a esse esqueleto elementar do que ele é obrigado a fazer e ter o cuidado de colocar em prática e atender a tudo isso”, diz João Paulo Rossi Paschoal, advogado especializado em Direito Imobiliário e Condominial e professor universitário.

O desafio é grande, na mesma proporção da responsabilidade que vem a rebote, e muitos que assumem o cargo de síndico não têm noção dessa magnitude.

“Se a pessoa não se sentir habilitada, não tiver competência para desempenhar a função de síndico, deve dizer ‘não’ ao cargo”, defende categoricamente o advogado Jaques Bushatsky.

Lembrete importante: síndico NÃO responde pelas unidades privativas. Ou seja, se algo acontecer em decorrência de problemas, falta de manutenção, negligência etc dos apartamentos ou casas do condomínio, o responsável é sempre o condômino. Importante ressaltar que qualquer reforma em unidade autônoma deve seguir a norma ABNT NBR 16.280.
Negligência na manutenção: destituição do cargo de síndico e ressarcimento ao dano

Com a passagem do tempo, o condomínio sofre desgastes, avarias e precisa passar por manutenções periódicas, para manter o nível de utilização e de satisfação do seu público.

Quando o artigo 1348 do Código Civil é descumprido, negligenciado ou ignorado, acarreta repercussões para o síndico. A primeira delas, é a destituição do cargo. “Isso é justo motivo para que o síndico saia do cargo contra a sua vontade”, explica João Paulo.

Além disso, se essa negligência por falta de manutenção incorrer em prática de danos aos condôminos, ocupantes ou até mesmo terceiros (caso da marquise que desabou em 13/11 e causou uma morte), haverá atribuição de responsabilidade ao condomínio e, depois, ao síndico.

“Primeiramente o condomínio será responsabilizado por fazer o ressarcimento ao dano causado. E, num segundo momento, de maneira regressiva, o condomínio poderá se voltar contra o síndico que ocupava o cargo na época”, explica o advogado.

Síndico tem responsabilidade subjetiva: a culpa deve ser comprovada

João Paulo Rossi Paschoal explica que, em casos de negligência por falta de manutenção nas áreas comuns do condomínio, o síndico responde subjetivamente.

“Nós temos que comprovar o elemento culpa dentro das modalidades imprudência, imperícia e negligência para que passe a existir a responsabilidade civil dele como síndico”, justifica o advogado, que também é especialista em Direito Civil.

Trocando em miúdos: é necessário comprovação para que o síndico responda pela negligência, por ser conhecedor daquele estado grave de falta de conservação que levou a um acidente, e não tomou as medidas preventivas cabíveis.
Síndico deve compartilhar problemas com condôminos e agir imediatamente
Como todo administrador, o síndico tem que identificar quais aspectos no condomínio merecem cuidado, atenção, manutenção, troca, reforma e deve informar imediatamente os condôminos a respeito disso para que as providências adequadas sejam adotadas.

“O síndico pode se deparar com a situação desagradável de não receber apoio e nem autorização da assembleia ao noticiar as circunstâncias aos condôminos. Para questões urgentes, graves e emergenciais o próprio Código Civil também dá uma saída no artigo 1341: as obras necessárias podem ser feitas mesmo sem o aval de prévia assembleia”, aponta Rossi Paschoal.

Nilton Savieto, síndico profissional, conta que todas as vezes em que passou por situação de emergência, a assembleia entendeu a urgência e aprovou a arrecadação.

“Para condomínios que não aprovem rateio para uma obra necessária, se tiver dinheiro em caixa - seja fundo de reserva, fundo de obra futura ou qualquer outra economia -, minha recomendação é que o síndico faça mesmo assim”, declara Savieto.

O advogado João Paulo complementa que a ideia do artigo 1341, do Código Civil, é dar uma possibilidade ao síndico de evitar o pior. “Ele primeiro age para depois, em uma futura assembleia, ratificar o que fez. A lei dá esse suporte. Nem a desculpa de não ter o amparo da assembleia elimina a chance dele resolver esse problema”, explica.
E quando o condomínio quer fazer as obras mas não tem dinheiro?

No entanto, no mundo prático, certas intervenções são muito caras, o condomínio está sem fundos e o síndico não tem condições financeiras para agir. Para uma situação como essa - muito comum, por sinal - a sugestão do advogado é comunicação transparente e rápida.

“A informação é a ‘pedra de toque’ para tirar a culpa das costas do síndico. Ele não deve ocultar, guardar para si a gravidade das situações, mas prezar pela transparência. Ele deve comunicar em assembleia, e por outros meios, o desafio em que o condomínio se encontra, as medidas corretivas, os orçamentos para sanar o problema e, o principal, a urgência para proceder com o reparo, devido ao potencial de causar danos graves e até mesmo irreparáveis”, diz Rossi Paschoal.

Em outras palavras: o condomínio precisa arrumar o dinheiro de alguma forma, seja rateio extra, seja empréstimo bancário ou linha de crédito.

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Se não for um caso de responsabilização regressiva do síndico, o condomínio é que ficará com essa responsabilidade. Quem é o condomínio, afinal? São todos os condôminos!

“O condomínio reúne todos os proprietários. Quem vai custear uma indenização, que pode ser bem maior do que o custo com a conservação? Os próprios condôminos”, esclarece o advogado João Paulo Rossi Paschoal.

Em uma situação hipotética em que o condomínio está desprovido de caixa, os condôminos querem fazer as obras necessárias e optam em fazê-las por etapas, conforme arrecadação aprovada, o advogado Jaques Bushatsky ainda recomenda registrar a decisão em ata.

“É pertinente constar em ata que todos os condôminos assumem a responsabilidade pela execução paulatina das obras necessárias, isentando claramente o síndico de qualquer responsabilidade. Isso evita qualquer mal entendido”, orienta o sócio da Advocacia Bushatsky e pró-reitor da Universidade Secovi.

Bushatsky reforça a importância de manter uma comunicação efetiva com todos os condôminos até o problema ser completamente sanado. “O síndico pode fazer, semanalmente, um relatório a todos os condôminos de modo a manter a responsabilidade repartida com eles.”
A responsabilidade pode ser de engenheiro ou arquiteto contratado

Verba disponível, cotações feitas e um orçamento aprovado. O síndico agora contrata uma empresa para fazer vistoria, emitir laudo e/ou executar uma obra.

Com a emissão de uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), a responsabilidade é do engenheiro ou do arquiteto que assina a ART ou RRT, respectivamente. “Com a contratação de um profissional habilitado, que emita ART ou RRT, o síndico será resguardado”, afirma o síndico profissional Nilton Savieto.

Por isso, síndico, somente contrate - e exija! - empresas, engenheiros ou arquitetos que emitam ART ou RRT. Sem a emissão desse documento, a responsabilidade recairá sobre você. Não corra esse risco.

O cuidado seguinte que o síndico deve ter, depois de contratar uma empresa ou profissional para executar a obra, é contratar outra para fiscalizá-la.

Se houver um acidente em decorrência de um serviço mal feito, o advogado Jaques Bushatsky aponta que entra a responsabilidade do síndico pela fiscalização e inspeção da obra - através de técnicos, engenheiros ou especialistas. “O síndico não deve ser especialista em obra, mas deve contratar profissionais que o sejam para fazer isso por ele”, orienta.

E se o condomínio não quiser gastar dinheiro com inspeção de obras? “Isso também tem que ficar muito claro em assembleia, com registro em ata, da inexistência de recursos financeiros e negativa peremptória dos condôminos para ratear ou contratar profissional para fazer a inspeção. Dessa forma, haverá uma certa isenção de responsabilidade do síndico”, aconselha Bushatsky.
Síndico recém-contratado ou eleito? Faça uma inspeção no condomínio

Sempre que inicia o atendimento a um novo condomínio, o síndico profissional Nilton Savieto contrata uma inspeção no condomínio. “Esse trabalho gera um relatório com apontamentos de todos os riscos e seus respectivos níveis de riscos, problemas, documentação, cumprimento de normas etc”, comenta.

Esse documento fornecerá um retrato atual do condomínio e norteará o trabalho inicial do síndico, que deve sempre prezar pela manutenção preventiva.

“É fundamental que haja um plano de manutenção preventiva no condomínio para que tudo esteja em dia, evitando situações desastrosas. Um prédio não desaba de uma hora para outra. São anos e anos de má manutenção. Tem que dar atenção especialíssima para isso”, orienta Savieto.

Confira o seguro do condomínio, obrigatório por lei

Outra coisa a ser feita é verificar o seguro do condomínio, item obrigatório por lei (artigo 1346 do Código Civil). Este seguro é o que visa a fazer frente à destruição total ou parcial da edificação bem como a hipótese de incêndio.

“Não basta ter o seguro, mas este deve ser adequado às necessidades do prédio. Uma dica ao síndico é verificar o valor de mercado do metro quadrado da sua região para calcular corretamente quanto custará a reconstrução do prédio e se basear nisso para fazer o seguro”, orienta Savieto.

O advogado Jaques Bushatsky ainda sugere que o condomínio busque consultoria com um bom corretor de seguros para orientar quanto às melhores coberturas, nunca economizando no valor do prêmio. “Quando houver um sinistro, os condôminos que aprovaram um valor baixo do prêmio irão lamentar o valor baixo da indenização.”

Também é altamente recomendável que o condomínio inclua na apólice o seguro de responsabilidade civil do síndico, que garante o pagamento de prejuízos relacionados a atos danosos pelos quais o síndico vier a ser responsável civilmente. Já o síndico profissional pode providenciar o seu próprio seguro de responsabilidade civil, visto como boa prática pelo mercado.
Quanto ao seguro de funcionários, este deve seguir o estipulado na convenção coletiva da categoria da região. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o seguro é de 12 salários + auxílio funeral.

Ao síndico que está prestes a assumir o cargo, recomendamos o Checklist do Síndico eleito e o guia Fui eleito síndico. E agora?, com passo a passo e orientações essenciais para o síndico iniciante ter uma gestão bem sucedida.
Responsabilidade em casos de incêndio no condomínio

Agora vamos listar algumas situações específicas que qualquer condomínio está sujeito a passar, algumas especificidades e como o síndico pode lidar da melhor forma possível, para o bem do condomínio como um todo e, também, para se resguardar.

Em um caso de incêndio, o advogado João Paulo Rossi Paschoal lembra que existe uma farta normatização - com legislação estadual, municipal, normas técnicas, instruções do Corpo de Bombeiros - a que o condomínio está sujeito e é obrigado a cumprir.

“Há uma regência jurídica e técnica muito forte sobre segurança contra incêndio. Não há o argumento de que a edificação é antiga, o projeto foi aprovado há muitos anos e o condomínio não precisa se atualizar. O condomínio deve seguir a evolução técnica”, alerta Rossi Paschoal.

Se houver um incêndio e se comprovar que foi por negligência do síndico, que não providenciou a renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), manutenção dos equipamentos etc, o advogado informa que o síndico terá responsabilidade criminal em caso de morte, responsabilidade administrativa perante o Estado e Corpo de Bombeiros e responsabilidade civil pelos prejuízos causados.
Responsabilidade em caso de acidentes envolvendo elevadores no condomínio

Quem nunca ficou preso em um elevador e, passados alguns minutos confinado, pediu para o zelador fazer o resgate?
É por essas e outras situações, como problemas com cabos e aberturas e fechamentos irregulares de portas, que acidentes acontecem em elevadores, podendo ferir gravemente pessoas. No caso do resgate de pessoas presas, é sempre bom lembrar que somente a empresa de manutenção tem autorização para fazê-lo - jamais o síndico ou um funcionário do condomínio.

Também há rica normatização que rege os elevadores em condomínios:

legislação municipal exige uma série de fatores e cautela, como a obrigatoriedade de alvará de instalação emitido pela Prefeitura;
emissão do Relatório de Inspeção Anual (RIA, no caso de São Paulo);
exigência de empresa gabaritada para fazer a conservação dos equipamentos de acordo com a norma ABNT NBR 16083:2012, com a qual se deve ter o cuidado essencial de firmar um contrato muito bem amarrado;
responsabilidade técnica;
afixação de placas informativas etc.

No município de São Paulo, por exemplo, existe a lei nº 10.348/87, que dispõe sobre instalação e funcionamento de elevadores.

“O síndico deve exigir o RIA da empresa de conservação de acordo com a periodicidade exigida pela legislação municipal, no caso de São Paulo é anual, assinado pelo engenheiro responsável da empresa com que se tem contrato de manutenção”, esclarece o síndico profissional Nilton Savieto.

A orientação dele é para o síndico analisar com muito cuidado esse relatório e, se houver apontamento de reparos, mandar fazê-los imediatamente. “Caso contrário, ele assume a responsabilidade em situações de negligência ou imprudência na manutenção, que ocasionem acidentes ou danos ao equipamento.”
Responsabilidade em áreas comuns degradadas do condomínio

Playground, quadras esportivas, academia de ginástica, churrasqueiras entre outras áreas comuns que estejam sem condições de uso e apresentem qualquer risco aos usuários devem ser isoladas e interditadas pelo síndico.

Liberação? Somente depois da conclusão da devida manutenção, recomenda Nilton Savieto, lembrando que a comunicação deve ser feita a todos os moradores.

“Se tiver caixa, o reparo deve ser feito de imediato. Se não tiver, a área deve permanecer interditada até que o condomínio tenha condições financeiras e conclua a obra”, afirma o síndico profissional.

Se as áreas degradadas permanecerem livres e houver algum acidente, o condomínio será responsabilizado, podendo o síndico ser, posteriormente, responsabilizado subjetivamente se comprovada a culpa.
Responsabilidade na queda de objetos ou desplacamento de fachada

De acordo com o advogado João Paulo Rossi Paschoal, há duas situações possíveis e diferentes envolvendo quedas de objetos:

Descolamento de item da fachada: beiral, balaústre, pedaço da fachada, revestimento (pastilha, cerâmica etc). A queda deste item, combinada ao seu peso, pode causar, por exemplo, prejuízo a um automóvel estacionado, machucar ou até causar a morte de uma pessoa. “O condomínio tem como uma das missões básicas conservar a sua edificação e o síndico deve zelar por isso”, relembra o advogado.

O síndico profissional Nilton Savieto cita o caso de um condomínio cliente que estava com desplacamento de fachada e não tinha dinheiro para fazer a reforma inteira. “Isolei a área embaixo da face da fachada com problemas, contratei uma empresa para fazer teste de percussão e tirar todos os blocos que estavam soltos até que tivesse verba para reformar a fachada inteira”, exemplifica.

Arremesso de objeto: de acordo com o artigo 938, do Código Civil, “Aquele que habitar uma casa, ou parte dela, responde pelo dano proveniente das coisas que dela caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. Pode ser desde um animal de estimação que cai acidentalmente, um vaso de plantas, um brinquedo, pedaço de fruta até as inconvenientes bitucas de cigarro etc. Em casos em que um objeto cair ou for lançado da janela, batente, sacada etc de uma unidade e ficar comprovada a origem, a responsabilidade é do condômino.

“Se esse objeto causar um dano e não soubermos quem foi o autor da façanha, o condomínio inteiro responde”, informa Rossi Paschoal. “Há situações em que o julgamento que se deu a respeito foi de que os condôminos que habitam a face da edificação que potencialmente poderiam ter arremessado o objeto é que ficariam com a incumbência”, complementa.

Vale lembrar que vida em condomínio é vida em coletividade: o descuido de um pode acarretar a responsabilidade por todos os demais.

“Quando o síndico se depara com situação em que coisas comumente caem das unidades, está comprovada a falta total de educação dos moradores. O síndico não pode se omitir e fazer um trabalho pedagógico visando correção da postura de cada um. Deve ‘puxar a orelha’, tomar cautelas, como a instalação de monitoramento - sem devassar a intimidade das unidade”, orienta o advogado.

Nilton Savieto recomenda que o zelador do condomínio faça inspeção visual diária das sacadas, varandas e parapeitos das unidades. Se identificar objetos com risco de queda, comunicar o morador e e exigir que retire imediatamente. Ele também pode isolar a área embaixo até que não haja mais risco.
Responsabilidade em acidentes com equipamentos automatizados, como portões

Para que equipamentos automatizados funcionem a contento, há métodos de utilização. Tomando como exemplo um portão de entrada e saída de veículos da garagem: o motorista deve aguardar a saída de um carro para que outro entre. Às vezes são portões com eclusas, onde o segundo só abre depois que fechar o primeiro - e cumprir a sua função de trazer mais segurança ao condomínio.
Na prática, há pessoas impacientes que não aguardam a sua vez, “pegando carona” junto com o outro carro, apostando que vai dar tempo de entrar antes de o portão fechar. “Quando a tentativa não é bem sucedida e há dano ao veículo, a pessoa cobra do condomínio uma indenização quando ela foi culpada pelo evento”, diz o advogado João Paulo Rossi Paschoal.

É importante resgatar imagens de monitoramento para averiguar como o acidente se sucedeu. “Se for concluído que o portão estava funcionando normalmente e o evento foi culpa da suposta vítima, inverte-se a situação: o condomínio é que deve ser indenizado se houver danos ao equipamento”, informa Paschoal.

Mas em uma situação de mau funcionamento do aparato, aí o condomínio responde.
Responsabilidade em casos de acidentes com funcionários

O síndico deve exigir do funcionário que trabalha com manutenção ou limpeza, seja ele terceirizado ou próprio, o uso de Equipamento de Proteção Individual (EPI) completo, como luva, bota, máscara para evitar que ele entre em contato direto com produtos químicos e lixo, por exemplo.

Existe uma norma regulamentadora, a NR 06, cujo atestado deve ser renovado anualmente, que determina que os funcionários que usam EPI devem fazer um curso sobre como usar os equipamentos, fazer a entrega formal do EPI e exigir que ele assine o termo. No entanto, na prática, o síndico e o zelador devem supervisionar e cobrar que os funcionários façam uso do equipamento.

Há ainda outras normas regulamentadoras obrigatórias para assegurar a segurança do trabalho dos funcionários do condomínio, como o Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (NR 07 - PCMSO), que é permanente, e o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (NR 09 - PPRA).

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